在上海哪里买房合适?浦东库存最大、宝山去库存最快

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2019-01-25

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文章导读:易居研究院统计数据显示,截至6月15日,上海新建商品住宅库存面积为927万平方米,相比5月末的945万平方米下滑了%。 易居研究院统计数据显示,截至6月15日,上海新建商品住宅库存面积为927万平方米,相比5月末的945万平方米下滑了%。 从今年二季度以来的库存走势来看,4月和5月均呈现出库存规模上升的趋势,6月份开始,部分房企放缓推盘节奏。

浦东库存面积最大,虹口库存面积最小从各区的结构来看,浦东的库存面积最大,为190万平方米。

而虹口的库存面积最小,为7万平方米。

从供应的主力板块来看,浦东、嘉定、青浦、松江等区的供应规模较大,成为市场交易最活跃的区域。 这和此类区域的郊区面积较大、新城的楼盘供应充足等因素有关,比如临港新城、嘉定新城、青浦新区和松江新城等。 上海各区新建商品住宅库存面积(注:库存去化周期或存销比的定义为:存销比=当月月底新建商品住宅库存面积/近6个月的销售面积均值。

在本次计算过程中,分子选取6月15日的库存数据,而在计算分母过程中,以6月前15日成交面积的两倍来近似等于6月份全月的成交面积。

)徐汇存销比最高,宝山最低上海各区的去库存周期有很大差异。 其中徐汇区的存销比最高,为个月,而宝山区的存销比最小,为个月。

此类区域差异很大程度上和供求结构有关。

上海各区新建商品住宅存销比其中,徐汇区目前普通住宅的供应量已非常少,部分房源体现为酒店式公寓。 对此,易居研究院易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此类酒店式公寓的户型较小,部分甚至在30平方米以下,且为精装修类型,容易加大购房成本。 基于此,购房者不一定会认购此类物业。 同时,看似区位好、周边商业资源丰富,但实际上因为产权年限关系以及此类物业周边的社区街道较为陈旧,所以往往会影响楼盘的吸引力。

此外,严跃进指出,徐汇华泾、南站等板块有数量相对多的配套商品房项目,这也容易引起库存虚高、去库存周期过长的现象出现。

如果剔除掉此类房源,存销比数据则会快速下滑。 除徐汇外,存销比数据偏高的区域还包括长宁、黄浦等区域。

相较之下,宝山的去库存效果则较好,这与宝山的罗店、顾村公园等区域市场交易活跃有关。

而且宝山本身库存规模也不足。 这在某种程度上也可以解释此前6月1日信达地产在顾村公园拿地王的现象。

除宝山以外,金山的去库存效果也较好,这与市场交易活跃有关。

严跃进指出,需要注意的是这和计算公式也有关。

因为在存销比的计算公式中,分母受到了近6个月市场交易的影响。 在今年3月份金山市场成交面积高达24万平方米,而其他月份一般不会超过10万平方米,所以在此类计算公式中,金山的去库存效果较明显。

预计后续几个月去库存周期会有所上升。

宝山受到个人购房投资者重点关注易居研究院数据显示,基于6月前15天的数据进行估算,6月份上海新建商品住宅价格约36582元/平方米。

而在5月份为36747元/平方米,这说明上海目前房价总体上虽然较高,但走势平稳。 从后续市场趋势看,预计7-8月份价格将在万元的水平波动。 严跃进认为,基于各区的库存及存销比数据可以看出,对于个人购房投资而言,类似宝山等区后续依然成为关注重点,包括顾村公园、祁连板块等都可以成为主流的投资热点板块。

而市区部分酒店式公寓的投资则需要谨慎。 从房企投资的角度看,中外环间-地铁7号和1号线间的区域,将是后续土地市场持续火热的区域,值得房企积极拿地和进行新一轮布局。

而迪士尼乐园项目在6月16日开园后,周边辐射区域的土地投资价值也会增大,包括川沙、周浦、新场等板块。